La Nueva Ley de Alquileres en Republica Dominicana ( Ley 85-25)

 

1.   

1. 1 ¿CUÁL ES EL PRINCIPAL OBJETIVO DE ESTA NUEVA LEY DE ALQUILERES?”

Tiene por objeto, regular las relaciones, condiciones y obligaciones jurídicas que se originen en el alquiler de bienes inmuebles destinados a la vivienda, al comercio o actividades sin fines de lucro, tanto para propietarios como inquilinos, esta busca regular los precios, la duración del contrato, depósitos y el procedimiento de desalojo.

2. “¿QUÉ DIFERENCIA A ESTA NUEVA LEGISLACIÓN DE LAS NORMAS ANTERIORES QUE REGULABAN LOS ALQUILERES?”

Reemplaza una ley muy antigua como lo es la 43-14 de 1955, con disposiciones muy limitadas, introduce cambios en cuanto a:

 Los depósitos de garantía, por ejemplo la nueva ley limita el depósito máximo a 2 meses. Antes no lo contemplaba.

 El registro del contrato, el registro en el Banco Agrícola o Banreservas, con un plazo de 30 días después de celebrar el contrato,  

Procedimiento de desalojo y las sanciones para quienes lo ejecuten sin autorización y el debido proceso

Prohíbe la discriminación, con relación a extranjeros, niños o mascotas, los jueces ahora tienen un plazo de 30 días para dictar sentencia

3. ¿QUÉ IMPLICA ESTE CAMBIO QUE INCLUYE LOS ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES SIN FINES DE LUCRO?

Que los locales o inmuebles destinados a fines no lucrativos como las ONG, quedaran sujetas a los derechos y obligaciones de esta nueva leyes cuanto a las condiciones del contrato de alquiler.

La ley busca equilibrar los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos promoviendo un mercado de alquiler más transparente y justo.

4.  ¿QUÉ REQUISITOS MÍNIMOS ESTABLECE LA LEY PARA QUE UN CONTRATO DE     ALQUILER SEA VÁLIDO?”

1.   Generales de las partes o de sus representantes legales debidamente apoderados;
2.   Dirección y precisión exacta del inmueble objeto del contrato;
3.  Descripción detallada del inmueble y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al alquiler y el estado de conservación de los bienes;                   
4.  Descripción individualizada de los muebles, si los hubiere, que las partes convengan     incluir en el contrato con sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos;
5. Mención expresa del destino o uso específico al que se dedicará el inmueble alquilado;
6. Monto del precio del alquiler, así como la fecha, el lugar y la forma de pago;
7. Fecha de término del contrato de alquiler;
8. Domicilio de elección que las partes señalan para las notificaciones;
9. Fecha del contrato.

 

5. ¿QUÉ PASA SI NO HAY UN CONTRATO ESCRITO, SINO UN ACUERDO VERBAL?     ¿TAMBIÉN ESTÁ PROTEGIDO POR LA LEY?”

En la parte in fine del artículo 9, establece que: “En el contrato verbal de vivienda se presume que el plazo de alquiler es de al menos un año y. para inmuebles destinados a comercio o actividad sin fines de lucro, de dos años”.

 

       6. ¿EN QUÉ CASOS SE EXIGE Y CÓMO FUNCIONA?”

Cuando existen pruebas admitidas por la ley como testimoniales, recibos etc. que puedan demostrar su validez

Funciona mediante acuerdo entre las partes

       7. ¿CUÁLES SON SUS PRINCIPALES OBLIGACIONES BAJO ESTA NUEVA LEY?”

 El arrendatario

1.) Pagar el precio del alquiler en la fecha convenida;

2.) Dar al inmueble alquilado el uso convenido en el contrato;

3.) Conservar el inmueble en buen estado;

4.) Realizar, por su propia cuenta, las reparaciones que se originen por daños causados mediante el uso o disfrute del inmueble por sí mismo o sus dependientes;

 

5.) No realizar modificaciones que alteren la distribución inmueble, sin autorización del propietario o arrendador;

6.) Restituir el inmueble al propietario o arrendador, representante o causahabiente al término del contrato en las mismas condiciones que fue entregado y recibido;

7.) Acatar las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al uso del inmueble o la actividad a la que se destina;

8.) Participar con derecho a voz en las reuniones y asambleas, como acatar y cumplir las disposiciones del reglamento, de formar parte de un condominio;

9.) Las demás que se indican en dicha ley y el contrato de alquiler

       El arrendador

1.) Garantizarle al inquilino, la legitimidad de su derecho al uso y goce pacifico del inmueble por todo el tiempo del contrato;

2.) Entregar al inquilino el inmueble objeto del alquiler con sus instalaciones, servicios básicos, accesorios, muebles en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, según el contrato; excepto si en el contrato, el inquilino asume la obligación de restaurar el inmueble en mal estado;

3.) No perturbar de hecho al inquilino, tampoco estorbar de manera alguna el uso y goce del inmueble alquilado, salvo lo establecido en el artículo 20, relativo a las reparaciones necesarias.

 

8. ¿QUÉ RESPONSABILIDADES NUEVAS O REFORZADAS ESTABLECE LA NORMA PARA LOS PROPIETARIOS?”

·         Garantizar la legitimidad de su derecho

·         Entregar el inmueble en buen estado

·         Realizar reparaciones necesarias

·         No perturbar al inquilino

·         Entregar recibos de pago

 

9. ¿QUÉ LÍMITES HAY AHORA PARA EL AUMENTO DE LA RENTA? ¿SIGUE SIENDO DISCRECIONAL O ESTÁ REGULADO?”

El reajuste del precio de alquiler del inmueble, quedará sujeto al acuerdo entre las partes, siempre que el contrato tenga por objeto un comercio o entidades sin fines de lucro, toda vez, que en caso de que inmueble esté destinado a vivienda, y el reajuste no se haya acordado expresamente, este no podrá exceder del diez por ciento (10%) del monto de la renta. No es discrecional y está regulado y limitado, esto es para proteger tanto a los inquilinos como a propietarios.

 

10. ¿CÓMO SE MANEJAN AHORA CON LOS DEPÓSITOS DE GARANTÍA  Y QUÉ   DERECHOS TIENE EL INQUILINO SOBRE ESA SUMA?”

 

Se reducen a 2 depósitos como máximo para vivienda y los montos acordados como depósitos de garantías, serán depositados por el propietario, acompañados de una copia del contrato de alquiler, en el Banco Agrícola o Banco de Reservas correspondiente al lugar de localización del inmueble. Esta consignación de los depósitos en las citadas entidades, es opcional, no así obligatorio, cuya inobservancia no conlleva ningún tipo de sanción, ni tampoco es un requisito “sine qua non” para el inicio de una demanda en desalojo.  

Una vez resuelto el contrato de alquiler, el propietario le entregara un recibo de descargo y recepción, donde autorizará por escrito al inquilino, a fin de que éste proceda a retirar las sumas dadas en garantía en la entidad bancaria donde se hayan realizado los depósitos.

 

11. ¿QUÉ PASA CON EL CONTRATO DE ALQUILER CUANDO EL INQUILINO FALLECE? ¿QUIÉN PUEDE SUBROGARSE?” 

En caso de muerte del inquilino, siempre que se garantice al propietario el pago del precio del alquiler, pueden subrogarse de pleno derecho hasta la vigencia del contrato en el orden de prelación siguiente:

1) El cónyuge del inquilino que al momento de su muerte viviera en el inmueble con él;

2) La persona que haya mantenido con el inquilino una relación marital de hecho o concubinato;

3) Los ascendientes y descendientes del inquilino que hayan convivido habitualmente con él en el inmueble alquilado.

 

 

  12. ¿QUÉ CAMBIOS INTRODUCE ESTA NUEVA LEY EN LOS PROCESOS DE         TERMINACIÓN DE CONTRATO Y DESALOJOS?”  (DESAHUCIO)

 

La creación de una jurisdicción especializada para agilizar los procesos de desahucio y la imposición de plazos para las decisiones judiciales y emitir fallos en un plazo de 30 días

Penaliza los desalojos forzosos sin orden judicial y el debido proceso

Establece mecanismos de conciliación y mediación

También contiene tiene cambios en cuanto al abandono del inmueble.

                          

 

13. ¿QUÉ TRIBUNALES SON COMPETENTES PARA CONOCER ESTOS CASOS SEGÚN LA NUEVA LEY?”

El juzgado de paz es el tribunal competente para conocer de las demandas en desalojo por la llegada del término, siempre que se trate de contrato de alquiler de VIVIENDA previa denuncia de la parte demandante, notificada por acto de alguacil. El plazo para la denuncia y solicitud de entrega voluntaria del inmueble alquilado, será de no menos de noventa días calendario entre la fecha de notificación y la llegada del término del contrato.

 

Ahora bien, este tipo de demandas será de la competencia del Juzgado de Primera Instancia del lugar de localización del inmueble, en primer grado, cuando el contrato de alquiler del inmueble, sea al COMERCIO O ACTIVIDAD SIN FINES DE LUCRO previa denuncia de la parte demandante, notificada por acto de alguacil. El plazo para la denuncia y solicitud de entrega voluntaria del inmueble alquilado, será de no menos de menos de ciento ochenta días calendario entre la fecha de notificación y la llegada del término del contrato.

 

14. ¿CÓMO FUNCIONA ESTO?” (EL ALBITRAJE)

La nueva Ley 85-25 introduce la opción de que las partes —en contratos de alquiler con fines comerciales o con entidades sin fines de lucro— puedan resolver sus conflictos por la vía arbitral, en lugar de ir directamente a los tribunales.

Esto significa que si ambas partes lo acuerdan de forma expresa y por escrito en el contrato, pueden acudir a un tribunal arbitral para dirimir cualquier disputa sobre el alquiler.
La ventaja principal del arbitraje es que suele ser más rápido, confidencial y especializado, lo que puede resultar muy útil en conflictos comerciales donde el tiempo y la reputación son factores clave.

Sin embargo, en alquileres de viviendas, la ley mantiene la competencia de los tribunales ordinarios, precisamente para proteger los derechos del inquilino y garantizar un proceso más accesible.”

15. ¿QUE SANCIONES CONTEMPLA LA LEY PARA QUIENES REALICEN DESALOJOS ILEGALES O ABUSEN DE LOS PROCESOS JUDICIALES?

 “La ley es muy clara y firme en este punto. La Ley 85-25, en su artículo 49, establece que cualquier persona que ejecute o realice un desalojo sin cumplir las formalidades legales —es decir, sin autorización judicial— incurre en una violación grave, sancionada de acuerdo con la Ley 396-19, que regula la fuerza pública en medidas ejecutorias.

Además, el artículo 50 habla del ‘ejercicio temerario o abuso de las vías de derecho’, refiriéndose a quienes usan los tribunales o procesos legales de forma abusiva o malintencionada.
En estos casos, el tribunal puede imponer sanciones y multas, e incluso reportar la conducta a la Suprema Corte de Justicia, la Procuraduría General y el Colegio de Abogados, si se trata de actuaciones indebidas de abogados o alguaciles.

En resumen: la ley busca evitar los abusos, tanto de propietarios como de representantes legales, garantizando que todo desalojo sea legal, justo y humanamente ejecutado.”

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